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調布市で相続物件を売却するコツ

物件を相続したとき、どうすれば良いのか。なるべく高く売る、税金を節約するためにできることとは?穏便に相続を進めるためにも、専門家の手は必ず借りましょう。

相続をスムーズに進めるためには専門家を頼るべし

親が遺産として残した物件は、親名義のままでは売却することができません。まずは誰かの名義に変更し、そこから手続きを進めることとなります。不動産のこと以外にも法律や税金など多方面の知識が必要になる上、円満に解決しないケースも多く、その他の手続きも忙しい…。楽に済ませるためには、早い段階で相続物件に強い不動産会社を見つけることです。

相続物件査定時にはココに注意

なるべく高い金額で売りたい気持ちはわかりますが、相続物件の場合は様々な納税義務が発生する、売った後の分割額でトラブルが起こる、確定申告など未経験の事例がいくつも発生します。その際にヘルプを求めるためにも、買取額が高い業者よりも相続に強い業者を選ぶべきです。

調布市で物件を相続した場合にかかる税金とは

親族が亡くなったなどの事情が出てくると、様々な遺産が残ってしまったということはよくある話しです。その遺産の中でも最も高額になってくるのが、不動産関係ではないでしょうか?先ほども少し話に出していきましたが、遺産として相続する不動産がたとえ親族のものであっても名義変更を行う際は税金などの出費がかかってきます。

登録免許税

この登録免許税というのは、物件の持ち主が変わる時にかかってくる税金になります。毎年支払っている対象物件の固定資産税をもとに決定されます。算出方法としては毎年1月1日に決定される、固定資産税の評価額×0.4%となります。そのことから物件の価値により金額が大きく異なるため、固定資産税をあらかじめチェックしておくと良いでしょう。

相続税

物件のみならず、資産価値がある何かしらのものを相続する際も税金がかかってきます。理由として相続税をかけることによって、財産を相続される方だけに財産が集中することを防止するためです。しかしそれでは多額の資産を相続する方は税金として高額な金額を支払わなくては行けないことや、マイナスになってしまうという可能性が出てくるので、相続税には基礎控除額というものが定められています。

基礎控除額の算出方法

相続税には具体的な控除額が定められています。

相続税の基礎控除額=3,000万円+資産を相続する人数×600万円

この算出方法で基礎控除額を決定していきます。

遺産総額と課税金額の決定

基礎控除学額を算出したところで、この金額は何なの?という感じに現段階では思われているのではないでしょうか?そこで下記の計算で遺産総額金を算出します。

遺産総金額(不動産・預金など)-基礎控除額=控除を受けた遺産総金額

この控除を受けた遺産総金額を適切に分配し、各自、支払わなくてはならない相続税を計算していきます。しかし相続した金額により税金が異なってくるので注意が必要です。下記を参考にしてください。

遺産1,000万円以下×税金10%=相続税

遺産3,000万円以下×15%+50万円=相続税

遺産5,000万円以下×20%+200万円=相続税

遺産1億円以下×30%+700万円=相続税

遺産2億円以下×40%+1,700万円=相続税

遺産3億円以下×45%+2,700万円=相続税

遺産6億円以下×50%+4,200万円=相続税

遺産6億円越×455%+7,200万円=相続税

ただし基礎控除額を上回らなければ課税の対象にはなりません。

わからないときは調布市の無料相談を利用しよう

相続は人生でそう何度も経験するものではありません。専門家でない限り、わからないことが沢山あって当然です。相続に強い業者に相談していたとしても「本当にこれでいいのかな?」という疑問が出てくることもあるでしょう。

そんな時は、法律や相続に関する無料相談を利用してみましょう。調布市では火曜・金曜の午後、第2土曜の午前に市役所で無料相談が受けられます。定員が少ないので、利用希望の場合は早めに申し込んでください。民間組織の「調布相続相談センター」「親の遺言と相続の専門相談センター」「法テラス」などを利用しても良いでしょう。

調布相続相談センター

調布相続相談センターは、調布駅南口から徒歩3分の場所に位置する相続相談センターです。税務に関する専門家集団「税理士法人シンフォニア」と法律に関する専門家集団「くすのき法律事務所」が共同運営しています。在籍する税理士のうち1名は、28年間、税務署員として勤務した実績があります。相続税の調査などを担当してきたので経験は豊富です。

利用は、電話またはネットで問い合わせるところからスタートします。最初に、税理士が行なう無料相談を受けて、問題が解決した場合、相談終了です。問題が解決しない場合は、税理士の手を借りながら財産評価・財産分割・相続税申告書の作成などを進めていきます。費用が発生するのは、無料相談で問題が解決せず財産評価などが必要な場合だけです。相続について気になる点がある方は、気軽に相談すると良いでしょう。

どんなことを相談できる?

調布相続相談センターでは、相続や贈与に関連するお悩みを相談できます。

具体的には、父親が亡くなって相続が発生したケースや母親が認知症を発症して相続について考えなければならなくなったケース、自分の将来を見据えて遺言について相談したいケース、遺産の分割で親族がもめているケースなどの相談をできます。

相続が発生したけど何から手を付ければよいかわからない方や親の財産を把握していない方、将来の相続が心配な方、相談相手が欲しい方、家族間のもめごとを解決するため第三者に入ってほしい方などが、調布相続相談センターの対象です。

誰が相談に乗ってくれる?

調布相続相談センターには2名の税理士と1名の弁護士が在籍しています。いずれもしっかりと話を聞いたうえで解決策を提示してくれるので、安心して相談することができます。

相続に関連する一般的な悩み、相続財産の調査、財産評価に関連する相談は、税理士が対応しています。在籍する税理士は、専門的な知識と豊富な経験を併せ持ちます。

遺言書の作成や遺産分割協議でもめているケース、遺留分減殺請求をしたいケースなどは弁護士が対応しています。弁護士も経験豊富な点が魅力です。

調布相続相談センターは、専門家が責任をもって相続の相談に対応しています。

いつ相談できる?

調布相続相談センターの相談は、電話またはネットで問い合わせるところからスタートします。電話の受付時間は、午前9時から午後5時までです。土日祝日も電話受付を行なっています。

公式ホームページに相談受付時間の記載はありませんが、お問い合わせフォームを確認すると午前9時から午後4時30分まで選択することができます。よって、この時間帯であれば相談することができると考えられます。

土日祝も受け付けているので非常に便利ですが、土曜日の初回相談(無料相談)は有料です。また、夜間の相談も有料と記載されているので、午後4時30分以降は無料相談を受けていない可能性があります。土曜日と午後4時30分以降に無料相談を受けたい方は、事前に料金を確認しておきましょう。

費用はいくらかかる?

基本的に、税理士が担当する初回の相談は無料です。弁護士が担当する場合は、初回30分のみ無料です。ともに、希望すれば訪問相談を行なってくれます。ただし、日当と実費交通費を請求されることがあります。

初回の相談で問題が解決せず、税金の問題、法的な問題がある場合は費用が発生します。公式ホームページに詳細な費用の記載はありませんが、相続相談であれば25,000円から対応してくれるようです。

費用が発生する場合、事前に報酬見積もりの提示があります。いきなり費用を請求されることはないので、相続にお悩みの方は安心して相談すると良いでしょう。

調布相続相談センターの基本情報

住所東京都調布市小島町2-45-22 ワイズビル2F 3F
アクセス調布駅南口から徒歩で3分。調布市役所前のビル
電話番号0120-722-727
受付時間9:00~17:00(土日祝対応)

親の遺言と相続の専門相談センター

親の遺言と相続の専門相談センターは、行政書士・多摩プランニングが運営する遺言と相続の相談センターです。最大の特徴は、手続きをサポートするだけではなく問題の本質的な解決を目指すこと。

相続でありがちなのが、不動産を共有することです。一見するとフェアな分割方法に見えますが、時間が経ってから問題に発展することが少なくありません。親と遺言の相続専門相談センターでは、将来の問題まで見据えて、相続に関連する相談に対応しています。

人の気持ちを考えた対応を心がけている点も特徴といえます。テクニックだけに走らない理由は、感情を無視するとトラブルにつながることが多いから。親の遺言と相続の専門相談センターは、相続に関わる全ての方が納得できる形での解決を目指してくれます。

どんなことを相談できる?

親の遺言と相続の専門相談センターは、名前からわかる通り遺言と相続に関連する相談を受け付けています。

具体的には、相続の手続きがわからないときや相続した不動産をどう扱えばよいかわからないとき、相続人が誰なのか、どこにいるのかわからないとき、不動産をもめごとなく分割したいとき、相続税がどれくらいになるか知りたいとき、もめごとが起こらない遺言書を作りたいとき、生前贈与を検討したいときなどに相談することができます。(以上のほかでは、相続後の生活資金に関する相談も受け付けています。)

もちろん、相談後は役所などの手続きを相談者に代わって行なってくれます。ワンストップで相続に関係するお悩みを解決できる点が魅力といえるでしょう。

誰が相談に乗ってくれる?

多摩プランニングオフィス代表・半田典久氏が相談に乗ってくれます。これまで250以上の大学・高校・企業で講師を務めるとともに1,000件以上の相談に応じた実績があります。仕事のポリシーは「私に関わる全ての方を幸せにする!」です。

様々な資格を保有している点も半田氏の特徴といえるでしょう。行政書士のほか、1級ファイナンシャルプランニング技能士、宅地建物取引士、国際上級ファイナンシャルプランナー、相続アドバイザー(上級)などの資格を保有しています。これらの資格を保有している理由は、相続と遺言の対策に法律と財産の知識が欠かせないから。豊富な知識を活かして、ワンストップで相続に関わる問題を解決しています。

相談で心がけていることは、相談者が抱えている心細さや不安を全てなくすこと。時間をかけて話を聞いたのち、どんなケースでも解決策を提案してくれます。相談は、話が整理できていなくても資料がなくても可能です。安心して生活を送れるようにアドバイスしてくれるので、相続にお悩みの方は相談してみるとよいかもしれません。

いつ相談できる?

親の遺言と相続の専門相談センターの相談は、電話またはお問い合わせフォームからスタートします。電話相談の受付時間は午前9時から午後6時までです。対面での相談は、午前9時から午後9時まで行なっています。

予約から相談まで必要な期間は3日程度です。土日祝日も相談を受けているので、平日はお仕事がある方でも利用できます。事務所へ出かけることが難しい方は、費用(出張相談料+交通費)を支払えば別の場所で相談することが可能です。

相続の問題は時間が経つほど解決が難しくなります。制度によっては期限が定められているものもあるので早めの相談がおすすめです。

費用はいくらかかる?

親の遺言と相続の専門相談センターは、相続や遺言等に関する30分間の無料相談を実施しています。お困りの点がある方は、最初にこちらを利用すると良いでしょう。(※空家関連の相談は全て無料です。)

その他の費用は次の通りです。

  • 遺言書作成:90,000円~
  • 不動産などのコンサルティング:30,000円~
  • 相続対策・相続手続き:50,000円~、または財産評価額の0.5%~1.2%

以上の費用には、相続・法律のコンサルティング料、財産・お金のコンサルティング料、今後の生活設計のコンサルティング料が含まれます。司法書士・税理士・公証役場でかかる費用は含まれていません。具体的な費用は、直接問い合わせることで確認できます。

親の遺言と相続の専門相談センターの基本情報

住所東京都調布市国領町8-2-9
アクセス京王線国領駅から徒歩で0分
電話番号03-3430-9011
受付時間8:00~20:00

法テラス

法テラスは、日本のどこにいても法的トラブルの解決に必要な情報を得られる社会の実現を目指して設立された法務省管轄の法人です。正式名称を「日本司法支援センター」といいます。

行なっている業務は次の6つです。

  • 情報提供業務
  • 民事法律扶助業務
  • 司法過疎対策業務
  • 犯罪被害者支援業務
  • 国選弁護等関連業務
  • 受託業務

主な業務の内容を解説します。

  • 情報提供業務
    情報提供業務は、利用者の問い合わせを受けて法的トラブルの解決に役立つ関係機関の相談窓口を無料で案内する業務です。
  • 民事法律扶助業務
    民事法律扶助業務は、金銭的な余裕のない方を対象に無料法律相談、弁護士・司法書士費用の立て替えなどを行なう業務です。
  • 司法過疎対策業務
    司法過疎対策業務は、身近な場所に法律の専門家がいないエリアに法テラスの事務局を開設する業務です。
  • 犯罪被害者支援業務
    犯罪被害者支援業務は、犯罪被害者支援を行っている団体などと協力して、犯罪被害者が必要としている支援を行なっている窓口を案内する業務です。

法テラスは、電話・メール・情報提供窓口で問い合わせを受け付けています。相続・遺言、借金貸付、法的手続きなどを含め幅広い相談に応じているので、何から手を付ければよいかわからない方は相談するとよいかもしれません。問題を解決できる関連機関を案内してくれるはずです。ちなみに、法テラスは、東京の新宿・上野・多摩・八王子に事務所を開設しています。

調布市で相続物件を高く売るためのコツ

  • 節税のため、相続から3年10ヶ月以内に売ろう
    相続してから3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、「取得費加算」「3,000万円控除(マイホームだった場合)」という2つの特例に当てはまり、税金を大幅に減らすことができます。取得費加算というのはこの場合、不動産を売却した時に出た譲渡所得に対して、不動産を相続するときに支払った相続税の一部を加算して譲渡所得自体を下げてしまうという特例処置です。もう一つの3,000万円控除というのは2016年度に登場した制度で、簡単に説明すると不動産売却価格が3,000万円以内の物件に税金がかからないというものになります。3,000万円というのは住宅としての売却金額の平均的な目安となっており、この金額以下の物件にいちいち税金をかけてしまうと売却を躊躇してしまう人が多かったため、この制度が導入されました。ただし住居として使っていたことが条件で、別荘や店舗といったものはこの制度の対象外となります。この2つの制度をうまく使っていくためにも売却を検討している場合は、サクサクと行動し早めに買い手を見つけましょう。
  • なるべく築浅で売るようにする
    不動産は目安として築10年以上経過してしまうと、ガクッと価格が下がってしまいます。 すでに築10年以上経過してしまっている不動産は対象外になってしまうでしょうが、誰だって中古の不動産を購入する際はなるべく状態の良いものをと考えます。 そのことから築年数が経てば経つほど、売れる可能性と価格が下がってしまいます。
  • 買取してもらう手段を考えよう
    不動産は「不動産業者に直接買い取ってもらう」か、「一般の人に買ってもらう(仲介)」の2つの選択肢があります。高額・需要が低そうな物権は業者買取してもらうべし。人気の高そうな物件なら一般向けに売り出すことで、高い値段でも交渉を有利に進められます。
  • 相続物件を多数手掛けている専門家を頼ろう
    一般的な不動産売買・仲介会社では相続物件を扱うケースがあまり多くなく、やり取りのスピードが鈍る可能性も。余計な顧問費用の節約・面倒ごとをなるべく早めに片付けるためにも、相続物件の経験が豊富な不動産会社に依頼するとよいでしょう。

仲介業者選択を一社に固執しない

上記のように相続物件の経験が豊富な不動産屋というは多くはないので、探し出すのは非常に大変な作業になりますが、やっと見つけたからといってその一社に固執するのは大変危険です。

これは相続物件だけに言えたことではありませんが、中古の不動産を鑑定する時には、築年数や周辺の相場、需要などが加味されて価格が設定されます。

しかしこれは、あくまで一つの不動産屋が提示した価格にしか過ぎないのです。もし他の不動産屋に依頼をしたら、全く同じ金額を提示してくるということはまずありえません。このようになってくると各不動産屋が提示してきた金額にばらつきが出て、金額の高い低いが必ず生まれてしまうのです。

・損をしないためにも

一社だけに不動産の売買価格を提示させてその金額でOKだと思っていても、実際にはその金額が高いのか安いのかはわかりません。その判断の目安を作るためにも複数の不動産屋に依頼をかけて金額を提示してもらう必要があるのです。

例えばA社が1,000万、B社が1,200万円、C社が1,300万円という売買価格を提示したとしましょう。この場合、金額面で見たら誰の目からもC社が一番売買金額は高くなりますね。しかし、もしA社かB社だけ依頼をしていたら何百万円の損をしてしまうことになります。そのことから一つの不動産屋に固執するとそれだけで、損をする可能性が高くなります。

提示金額が高いから良いというわけではない

上記では不動産の高額査定を狙う方法を話しましたが、「査定額=売却価格の決定」というわけではありません。中古物件というのは、購入者が現れはじめて売買が成立するのです。そのことから査定額が高すぎると、売れないリスクというものも出てしまうのです。

例えば電化製品でも車でも、誰だって一円でも安いものを購入したほうがお得だと感じます。これは不動産にも同じことが言えて、安い方が当然注目を集めます。そのことから査定額が他社よりも大きく外れて高い不動産屋は避けたほうが良いでしょう。もし不動産が売れ残ってしまったら、結果的に価格を下げて再販売しなくてはならなくなってしまいます。

不動産には売れやすい時期がある

不動産の売買には季節が大きく関係し、とくに4月と9月に向けて不動産を購入する人は非常に多いのです。理由として転勤や入学など新たな環境を迎える人が増える時期だからです。そのことからこの4月と9月がくる前の3ヶ月間は不動産が売れる確率は上がります。もしこのことを知らないで適当な時期に不動産をマーケットに出してしまったら、購入者はピーク時よりも少ないので人の目に触れる機会が少なくなり、購入してもらえる可能性が低くなってしまいます。不動産を売り上げるポイントとしては、多くの人の目に触れてもらえるか否かというところがポイントなので、この時期を見計らっての判断で売れる可能性を上げていきましょう。

ただし不動産仲介業者へ依頼すると仲介手数料が発生する

相続物件のみならず、不動産というものはそもそも何度も売買するものではありません。そのことから素人では売買の判断が難しく、経験豊富な不動仲介業者に依頼をするのが一般的になっています。しかし不動産仲介業者というのはボランティア団体ではないので、それなりにお金がかかります。そのお金というのが仲介手数料なのです。この仲介手数料というのは不動産の売買が成立し、はじめて発生するもので、宅地建物取引業法により定められた上限金額というものがあります。

売買価格が200万円以下の場合は、売買価格×5%

売買価格が200万円超〜400万円以下の場合は、売買価格×4%

売買価格が200万円超〜400万円以下の場合は、売買価格×3%+6万円

となります。この仲介手数料をこの金額以上に釣り上げることは違法です。さらに不動産を売却するための広告費などもこの中に含まれているので、必要以上にお金を払ってしまうことに注意しましょう。