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相続物件売却のコツ

物件を相続したとき、どうすれば良いのか。なるべく高く売る、税金を節約するためにできることとは?穏便に相続を進めるためにも、専門家の手は必ず借りましょう。

相続をスムーズに進めるためには専門家を頼るべし

親が遺産として残した物件は、親名義のままでは売却することができません。まずは誰かの名義に変更し、そこから手続きを進めることとなります。不動産のこと以外にも法律や税金など多方面の知識が必要になる上、円満に解決しないケースも多く、その他の手続きも忙しい…。楽に済ませるためには、早い段階で相続物件に強い不動産会社を見つけることです。

相続物件査定時にはココに注意

なるべく高い金額で売りたい気持ちはわかりますが、相続物件の場合は様々な納税義務が発生する、売った後の分割額でトラブルが起こる、確定申告など未経験の事例がいくつも発生します。その際にヘルプを求めるためにも、買取額が高い業者よりも相続に強い業者を選ぶべきです。

相続物件にかかる税金とは?

親族が亡くなったなどの事情が出てくると、様々な遺産が残ってしまったということはよくある話しです。その遺産の中でも最も高額になってくるのが、不動産関係ではないでしょうか?先ほども少し話に出していきましたが、遺産として相続する不動産がたとえ親族のものであっても名義変更を行う際は税金などの出費がかかってきます。

登録免許税

この登録免許税というのは、物件の持ち主が変わる時にかかってくる税金になります。毎年支払っている対象物件の固定資産税をもとに決定されます。算出方法としては毎年1月1日に決定される、固定資産税の評価額×0.4%となります。そのことから物件の価値により金額が大きく異なるため、固定資産税をあらかじめチェックしておくと良いでしょう。

相続税

物件のみならず、資産価値がある何かしらのものを相続する際も税金がかかってきます。理由として相続税をかけることによって、財産を相続される方だけに財産が集中することを防止するためです。しかしそれでは多額の資産を相続する方は税金として高額な金額を支払わなくては行けないことや、マイナスになってしまうという可能性が出てくるので、相続税には基礎控除額というものが定められています。

基礎控除額の算出方法

相続税には具体的な控除額が定められています。

相続税の基礎控除額=3,000万円+資産を相続する人数×600万円

この算出方法で基礎控除額を決定していきます。

遺産総額と課税金額の決定

基礎控除学額を算出したところで、この金額は何なの?という感じに現段階では思われているのではないでしょうか?そこで下記の計算で遺産総額金を算出します。

遺産総金額(不動産・預金など)-基礎控除額=控除を受けた遺産総金額

この控除を受けた遺産総金額を適切に分配し、各自、支払わなくてはならない相続税を計算していきます。しかし相続した金額により税金が異なってくるので注意が必要です。下記を参考にしてください。

遺産1,000万円以下×税金10%=相続税

遺産3,000万円以下×15%+50万円=相続税

遺産5,000万円以下×20%+200万円=相続税

遺産1億円以下×30%+700万円=相続税

遺産2億円以下×40%+1,700万円=相続税

遺産3億円以下×45%+2,700万円=相続税

遺産6億円以下×50%+4,200万円=相続税

遺産6億円越×455%+7,200万円=相続税

ただし基礎控除額を上回らなければ課税の対象にはなりません。

わからないときは無料相談を利用しよう

相続は人生でそう何度も経験するものではありません。専門家でない限り、わからないことが沢山あって当然です。相続に強い業者に相談していたとしても「本当にこれでいいのかな?」という疑問が出てくることもあるでしょう。

そんな時は、法律や相続に関する無料相談を利用してみましょう。調布市では火曜・金曜の午後、第2土曜の午前に市役所で無料相談が受けられます。定員が少ないので、利用希望の場合は早めに申し込んでください。民間組織の「調布相続相談センター」「親の遺言と相続の専門相談センター」「法テラス」などを利用しても良いでしょう。

相続物件を高く売るためのコツ

  • 節税のため、相続から3年10ヶ月以内に売ろう
    相続してから3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、「取得費加算」「3,000万円控除(マイホームだった場合)」という2つの特例に当てはまり、税金を大幅に減らすことができます。取得費加算というのはこの場合、不動産を売却した時に出た譲渡所得に対して、不動産を相続するときに支払った相続税の一部を加算して譲渡所得自体を下げてしまうという特例処置です。もう一つの3,000万円控除というのは2016年度に登場した制度で、簡単に説明すると不動産売却価格が3,000万円以内の物件に税金がかからないというものになります。3,000万円というのは住宅としての売却金額の平均的な目安となっており、この金額以下の物件にいちいち税金をかけてしまうと売却を躊躇してしまう人が多かったため、この制度が導入されました。ただし住居として使っていたことが条件で、別荘や店舗といったものはこの制度の対象外となります。この2つの制度をうまく使っていくためにも売却を検討している場合は、サクサクと行動し早めに買い手を見つけましょう。
  • なるべく築浅で売るようにする
    不動産は目安として築10年以上経過してしまうと、ガクッと価格が下がってしまいます。 すでに築10年以上経過してしまっている不動産は対象外になってしまうでしょうが、誰だって中古の不動産を購入する際はなるべく状態の良いものをと考えます。 そのことから築年数が経てば経つほど、売れる可能性と価格が下がってしまいます。
  • 買取してもらう手段を考えよう
    不動産は「不動産業者に直接買い取ってもらう」か、「一般の人に買ってもらう(仲介)」の2つの選択肢があります。高額・需要が低そうな物権は業者買取してもらうべし。人気の高そうな物件なら一般向けに売り出すことで、高い値段でも交渉を有利に進められます。
  • 相続物件を多数手掛けている専門家を頼ろう
    一般的な不動産売買・仲介会社では相続物件を扱うケースがあまり多くなく、やり取りのスピードが鈍る可能性も。余計な顧問費用の節約・面倒ごとをなるべく早めに片付けるためにも、相続物件の経験が豊富な不動産会社に依頼するとよいでしょう。

仲介業者選択を一社に固執しない

上記のように相続物件の経験が豊富な不動産屋というは多くはないので、探し出すのは非常に大変な作業になりますが、やっと見つけたからといってその一社に固執するのは大変危険です。

これは相続物件だけに言えたことではありませんが、中古の不動産を鑑定する時には、築年数や周辺の相場、需要などが加味されて価格が設定されます。

しかしこれは、あくまで一つの不動産屋が提示した価格にしか過ぎないのです。もし他の不動産屋に依頼をしたら、全く同じ金額を提示してくるということはまずありえません。このようになってくると各不動産屋が提示してきた金額にばらつきが出て、金額の高い低いが必ず生まれてしまうのです。

・損をしないためにも

一社だけに不動産の売買価格を提示させてその金額でOKだと思っていても、実際にはその金額が高いのか安いのかはわかりません。その判断の目安を作るためにも複数の不動産屋に依頼をかけて金額を提示してもらう必要があるのです。

例えばA社が1,000万、B社が1,200万円、C社が1,300万円という売買価格を提示したとしましょう。この場合、金額面で見たら誰の目からもC社が一番売買金額は高くなりますね。しかし、もしA社かB社だけ依頼をしていたら何百万円の損をしてしまうことになります。そのことから一つの不動産屋に固執するとそれだけで、損をする可能性が高くなります。

提示金額が高いから良いというわけではない

上記では不動産の高額査定を狙う方法を話しましたが、「査定額=売却価格の決定」というわけではありません。中古物件というのは、購入者が現れはじめて売買が成立するのです。そのことから査定額が高すぎると、売れないリスクというものも出てしまうのです。

例えば電化製品でも車でも、誰だって一円でも安いものを購入したほうがお得だと感じます。これは不動産にも同じことが言えて、安い方が当然注目を集めます。そのことから査定額が他社よりも大きく外れて高い不動産屋は避けたほうが良いでしょう。もし不動産が売れ残ってしまったら、結果的に価格を下げて再販売しなくてはならなくなってしまいます。

不動産には売れやすい時期がある

不動産の売買には季節が大きく関係し、とくに4月と9月に向けて不動産を購入する人は非常に多いのです。理由として転勤や入学など新たな環境を迎える人が増える時期だからです。そのことからこの4月と9月がくる前の3ヶ月間は不動産が売れる確率は上がります。もしこのことを知らないで適当な時期に不動産をマーケットに出してしまったら、購入者はピーク時よりも少ないので人の目に触れる機会が少なくなり、購入してもらえる可能性が低くなってしまいます。不動産を売り上げるポイントとしては、多くの人の目に触れてもらえるか否かというところがポイントなので、この時期を見計らっての判断で売れる可能性を上げていきましょう。

ただし不動産仲介業者へ依頼すると仲介手数料が発生する

相続物件のみならず、不動産というものはそもそも何度も売買するものではありません。そのことから素人では売買の判断が難しく、経験豊富な不動仲介業者に依頼をするのが一般的になっています。しかし不動産仲介業者というのはボランティア団体ではないので、それなりにお金がかかります。そのお金というのが仲介手数料なのです。この仲介手数料というのは不動産の売買が成立し、はじめて発生するもので、宅地建物取引業法により定められた上限金額というものがあります。

売買価格が200万円以下の場合は、売買価格×5%

売買価格が200万円超〜400万円以下の場合は、売買価格×4%

売買価格が200万円超〜400万円以下の場合は、売買価格×3%+6万円

となります。この仲介手数料をこの金額以上に釣り上げることは違法です。さらに不動産を売却するための広告費などもこの中に含まれているので、必要以上にお金を払ってしまうことに注意しましょう。