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調布市の新築マンション・中古マンション売却のコツ

新築マンション・中古マンションを売却するときのポイント、調布市における査定相場についてお伝えしています。

マンションを売却するなら築10年以内&春秋がオススメ

多摩地区に含まれるので都心部からは遠いと思われがちな調布市ですが、京王線・新宿都営線本八幡方面の特急を利用すれば新宿までわずか15分で行くことができます。意外なほど交通の便が良いので、通勤や通学を考えて調布市に住みたいと考える方は少なくありません。

よって、調布市のマンション需要が高まる時期は春と秋です。就職や転職、入学などが重なる年度の変わり目なので、新生活を始めやすいのでしょう。調布市のマンションをできるだけ高く売却したい方は、春と秋を狙ってみてはいかがでしょうか。

ただし、中古マンションの場合、築10年を過ぎるとお問合せは減ってしまいます。メンテナンスなどを考えなくてはならないからです。マンションは「早めに売りに出す」が鉄則です。

マンション査定時にはココに注意

査定で評価を上げるには、どれだけ部屋を綺麗につかっていたか?も重要なポイント。きちんと整理整頓された部屋と、汚い部屋ではどちらが査定が高くなるか…一目瞭然ですよね。査定の調査員に好印象を与え、その後のやり取りも気持ちよく行うためにも、査定前には掃除・片付けを徹底しましょう。

調布市のマンション売却相場状況

※ 売却額相場 = 売り出し中物件の価格となります。

間取り 物件数 価格平均
1R~1K 9件 1,489万円
1DK~2DK 36件 2,381万円
2LDK~3DK 147件 3,281万円
3LDK~4DK 222件 3,802万円
4LDK以上 13件 4,345万円

マンションを高く売るためのポイントとコツ

3ヶ月以上前から準備を進める

マンションをスムーズに売却したい方は、3カ月以上前から準備をしましょう。やるべきことは「マンションの相場を調べる」「マンションの査定を受ける」「媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ」などです。不動産会社選びのポイントは査定力があること。サンケンコーポレーションや株式会社晃伸など、調布市に密着している不動産会社であれば地域の実情に応じた査定額を提示してくれるはずです。

査定力が重要な理由は、市場に出してから3カ月経過すると売りづらくなるからです。新鮮味がなくなると、お問合せ件数は減ってしまいます。また、売れ残っていると、訳アリ物件と思われて敬遠されることもあります。値下げを余儀なくされるので、最初から売れる適正価格を提示してくれる不動産会社を選ぶことが重要なのです。売り出し時に注目を集められるよう完璧な準備を進めましょう。

1月に照準を合わせる

都心部ほどではないにせよ、調布市のマンション価格は決して安くありません。売り出しを始めてから、すぐに買い手が現れる物件は稀でしょう。

売却にあたり重要になるポイントは、できるだけ多くの見込み客に情報を届けることです。通勤・通学に便利な調布市のマンションの見込み客は、春と秋に増えます。春と秋を比べると春の方が売りやすいでしょう。より多くの方が新生活を始めるからです。

春に狙いを絞るのであれば、4月の3カ月前である1月頃から売り出すことをおすすめします。この時期から不動産の動きは活発になります。

駅前の再開発などにより人気が高まりつつある調布市のマンションですが、売り出すタイミングを誤ると問合せ件数はグッと減ります。良い物件であっても売りづらくなるので、売却時期は慎重に選ぶことが重要です。

物件・売主ともに好印象を残す

いくら条件が良くても、清掃が不十分、臭いがある物件を積極的に購入したいと思う人は少ないものです。

もしもあなたが不動産屋で物件を見て気に入り、そのマンションに内見に行ったとしましょう。

マンションの外装や設備は十分でもいざ部屋を見てみると、テレビの特集などで時折見かけるゴミ屋敷状態でペットボトルや食い散らかし、脱ぎっぱなし服が散乱していたら、その時点でそのマンションはアウトでしょう。 少し極端な話をしてしまいましたが、マンションの間取りや設備がいくら良くても、「嫌だな」と思われてしまったらその時点で購入を見送られてしまいます。

買い手の立場で悪い印象を与えないように整備しておきましょう。売り主(前の居住者)がどんな人か気にする方も多いので、内覧の際は自身の身だしなみも整えておくべきです。

場合によってはリフォームしておくことも

マンションを売るのになぜお金をかけてリフォームしなければいけないのかと言われてしまいそうですが、内見の際に印象を良くするのに手っ取り早い方法なのです。 例えば、壁をぶち抜いてリビングを広くするといった大規模なリフォームは正直難しいと思いますが、壁紙や床のリフォームは意外と簡単に行えるのです。

もしあなたがマンションの内見に訪れた時に、壁紙が黄ばんでいたり破れていたら汚い印象を持ち、マイナスポイントにしてしまうと思います。

しかし壁紙を替えておくだけで、部屋を綺麗に使っていて状態の良さそうな部屋だと壁紙一枚で思わせることができます。

購入してから修繕箇所が多い物件だと、ただでさえ高額なマンション購入をした後にお金がかかってしまうという印象を持たれてしまい、別の物件に気持ちを偏らせてしまいます。

自身が気付いた物件の良さを情報に盛り込む

住んで気付いた物件の良さを見込み客に伝えることも、マンションを高く売るコツです。このことは、同じ物件を紹介した次の文章をみれば分かります。

  • 最寄り駅「調布駅」まで○○分!
  • 最寄り駅「調布駅」まで徒歩○○分。新宿駅までわずか15分!調布駅北口駅前には24時間営業の西友調布店と調布パルコ、駅周辺にはたくさんの商店街があるので便利に暮らせます。

2つ目の文章は、便利な生活をイメージできるはずです。理想的な新生活をイメージできると、購買意欲は高まります。

設備やセキュリティ、近隣の施設など、どのような情報でも構いません。住んで気付いた物件の良い点は積極的に発信しましょう。文章で伝えることが難しい場合は、内覧時に教えてあげると親切かもしれません。体験に基づく情報は、貴重な判断材料になります。

複数の不動産屋に物件を査定してもらう

マンションを売るとなると、買手と売手同士の個人間で値段設定や交渉をするのは非常に難しいものがあります。

そのことからマンションを売買する多くの人は、不動産屋を仲介してマンションを売買することになります。

マンションを売却する側はマンションの売却を行ってくれる不動産屋を見つけ、マンションを買う側は自分の希望にあった物件を持っている不動産屋を見つけるといったかたちです。

そこでその時にマンションの売却価格を様々な項目から査定して、おおよその金額を決めてくれるのが不動産屋になります。

ということは販売するか否かを決めるのはご自身ですが、不動産屋が価格設定の全権を握っているということになります。

そのことから自分が想定していた金額よりも開きが出てしまう可能性は十分にあります。

しかし自分が想定していた金額よりも想定額が低かった場合でも、その金額でマンションの価格が決まってしまったというわけではありません。

あくまでその価格は一つの不動産屋が提示した価格にしかすぎません。

もしかしたら1つ目の不動産Aよりも、別の不動産屋Bに頼めば査定額が高くなることも十分考えられます。

要は一つの不動産屋に固執するよりも、不動産やA・B・C・Dといったかたちで、各不動産会社から査定を受けると提示金額が低い不動産屋と高い不動産屋が必ず出てきます。

マンションを売却するときは複数の不動産屋に査定してもらうというのは、おかしなことではなく、ごく普通のことなのです。

査定の基準を明確に提示してもらう

マンションの査定額を決める時、素人にはどうしてその価格になったのかは正直分からないと思います。

そのエリアの土地の値段や同じような物件の値段でおおよその値段が提示されているのかもしれませんが、それでは非常に不透明です。

もしかしたら大体の金額で提示をしてしまっている不動産屋の可能性もありますし、そのマンショのどこが良くて、どこが悪いのかを知っておけば良い場所はアピールしていき、悪い場所は修繕して直すことができるかもしれません。

何よりこの項目をしっかりと提示できない不動産屋は、査定基準も曖昧で信用ができない不動産屋です。

そのことから価格設定も曖昧に設定しているでしょう。

不動産屋ごとに得意分野がある

同じ仕事をしているように見える不動産屋でも、家電メーカーごとにテレビに強かったり、エアコンに強かったりするようにそれぞれ扱う物件のジャンルに得意なものが存在します。

例えば不動産屋Aは賃貸が得意で不動産屋Bは一軒家を売るのが得意、不動産屋Cはマンション売買が得意といったようにそれぞれに特徴があります。

今回の場合、マンションを売却するわけですからこの中の不動産屋では、不動産屋Cがベストになるわけです。

しかしそれを知らず不動産屋Aや不動産屋Bを選んでしまった場合、売買がうまく進まないなどのトラブルが起きかねません。

不動産屋の実績を確認して、どの分野の不動産屋なのかを事前に調べておく必要があります。

やはりその物件の用途にあった不動産屋ならば、ほかの不動産屋よりも高額売却の可能性は上がります。

不動産屋の調布市での物件販売数を提示させる

不動産会社の得意分野を知るうえで参考になるのが過去の物件販売数です。どれだけ説明がうまくても、過去に1軒も販売実績がない不動産会社は信用できません。市場価格と査定価格に乖離がある、販路を開拓できていない、見込み客を抱えていないなどが想定されるからです。

不動産会社を選ぶときは、調布市におけるよく似たマンションの物件販売数を教えてもらいましょう。この実績が豊富な不動産業者であれば信頼できます。適正な査定を行える、販路を開拓している、見込み客を抱えていると考えられるからです。

どの不動産会社に声を掛ければよいかわからない方は、調布市に密着している不動産会社を選ぶと良いでしょう。長年、このエリアで営業しているのであれば、販路や見込み客を確保していると考えられます。あとは、マンションの売却を得意としているか確認するだけです。信頼できる不動産会社を、効率よく見つけられます。

自分に合った担当者か

マンションを売る上で不動産屋の担当者も大事なポイントです。

みなさんも車や家電を買う時に担当者がついてくれたという経験はあると思います。

その時にその商品についての質問や値段交渉などに親身になってくれた店員さんに対しては良い印象を抱き、商品を購入する方向に考えが傾くはずです。

何より次回違う商品を購入するときも、この店員さんに頼もうと思うはずです。

これは不動産屋の担当者にも同じことが言えて、こちらの意見をしっかりと聞いてくれて、親身になってくれ担当者の方がマンション売却はスムーズに進んで行きます。

逆にこちらの意見よりも自分の意見を通してくる担当者は、互いの考えが一致していないので不動産売却もうまくいかない可能性が出てきます。

要は話していて自分がストレスを感じる担当者か否かということになります。

マンション売却の良し悪しにも関係してくるので、良い担当者選びも重要な項目といえるでしょう。

あくまで自分の持ち物を売るという目的があるので、自分の意見が一番であることは当たり前のことなのです。

ネットで調布市の物件を探している人にアプローチする

マンションを高く売却するために重要なポイントになるのが内覧者数です。内覧者は物件に強い興味を持っているので、この数が多くなるほど売れやすくなります。

内覧者の多くは、ネットで情報を得て見学へやってきます。不動産会社の紹介と同じくらい、ネット経由で内覧へやってくる方が多くなっているのです。

これらの方は不動産ポータルサイトなどで物件の情報を得ています。不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報はインターネット広告です(広告料は不動産会社負担)。よって、インターネット広告を利用していない不動産会社に売却をお願いすると、インターネット経由での集客は難しくなります。

もちろん、不動産会社のウェブサイトが十分な集客力を持っていれば話は別ですが、このような不動産会社は稀です。基本的には、不動産ポータルサイトにインターネット広告を出している不動産会社を選ぶべきでしょう。

インターネット広告の出し方もチェックしたいポイントです。特に重要になるのが物件の写真。写真の量が少ない、写真のとり方が悪いなどに当てはまると見込み客は集まりません。写真を上手く使えていない場合は、自分で外観やお部屋を撮影して掲載してもらうと良いでしょう。ポイントは、現在の状態が分かるように撮影することと荷物を片付けて撮影することです。適切な写真を掲載すれば、しっかりした情報をもとに内覧へやってくるのでミスマッチを減らせます。

調布は住みたい街?

売却の時期として、街の土地の価格が上がっている時だと、マンションもそれに比例して高くなります。なので、街全体の開発機運が高まっているタイミングで売却すると、高くマンションを売れることになります。調布の場合はどうでしょうか? 昔から住みよい住宅地でありながら、新宿まで最短で15分ほどで電車でも通勤・通学ができることから、利便性の高い街として今現在も人気です。京王線で新宿までアクセスがよく、治安もよい、かなり好条件なので、マンション価格も自ずと高くなります。ポイントなのは、調布が今後も発展していく機運があるかどうか、発展するタイミングで売りに出すと、買った値段より高く売れるかもしれません。逆に下がる機運があるから、先に手放すというのも賢いやり方です。現在の調布の状況はどうでしょうか?

買い物

2017年9月にトリエ京王調布(A館・B館・C館から構成)がオープンしたことで、もともと便利だった調布駅前がますます便利になっています。トリエ京王調布に、お買い物しやすい店舗が集まっているからです。例えば、A館には、毎日のお買い物を便利に行える成城石井が、B館には最新家電をお手ごろ価格で購入できるビックカメラが入っています。

駅北側には、年中無休・24時間営業を行っている西友調布店や天神通商店街、調布百店街、調布銀座などの商店街もあります。

価格帯・商品構成などが異なる様々な店舗があるので、毎日のお買い物に困ることはないでしょう。

遊び

調布駅周辺は、週末のお出かけも楽しめるエリアです。例えば、トリエ京王調布のC館は、2階~4階までが映画館になっています(イオンシネマシアタス調布)。ここでは、映画だけでなく音楽コンサートやスポーツなどの上映も行われています。様々なジャンルの作品が上映されている点は大きな魅力です。

また、駅北側には、トレンドを押さえたショップが多数はいっている調布パルコがあります。都心まで出なくてもショッピングを楽しむことができます。

以上のほかでは、Jリーグ・FC東京のホームスタジアム「味の素スタジアム」もあります。ここでは、サッカーの試合のほか様々なスポーツイベント、音楽イベントなどが開催されています。

調布市から出なくても様々な遊びを楽しめると言えるでしょう。

学び

子育て世帯は、教育環境も気になるはずです。

調布市には、8園の公設公営保育園、4園の公設民営保育園、38園の私立保育園、1園の小規模保育事業(B型)があります。平成30年4月1日時点の待機児童数は167名です。待機児童の解消には至っていませんが、前年同時期に比べると312人も減少しています。認可保育園10園の整備を行ったからです。今後も待機児童対策を講じていく方針が発表されているので、子育てしやすい街になりつつあるといえます。

調布市には、20の市立小学校と2つの私立小学校(昇華学園小学校・桐朋小学校)、8つの市立中学校と3つの私立中学校(昇華学園中学校・桐朋女子中学校・明治大学附属明治中学校)があります。

教育環境は充実していると言えるでしょう。

今後の調布はバブリーな土地になる?

調布が開発されているかどうかによって、今所有しているマンション価格にダイレクトに反映します。現在の調布というと、再開発が進んでおり、2017年にはトリエ京王貼付という複合施設が誕生し、大型のシネコンなどの映画館からショッピングセンター、家電量販店などもあります。昔からパルコなどもありましたが、さらに建設が進んでいます。また、駅前の公園施設、公共施設、公共の交通機関の整備もされるということで、昔からあった文化施設やホールなどに増して、公共の施設も多く建っています。これは素晴らしいことで、公共の施設が建つということは、市としても税収などが、かなり潤わないとこうした事態にならないからであり、住むのにも、潤っている市町村であれば公共のサービスも充実しますし、投資も高まることにつながります。再開発が今現在も進行しており、売却のタイミングとしては利益の出る可能性が高く、注目のエリアと言えます。

調布の相場を知る

不動産業者などに売却にかける前に、自分でマンションの相場を知っていただくことをお勧めします。調布の相場はどのくらいか、事前に調べておくことで、不動産会社が提示した金額がいかに高く見積もっているのか、的外れな金額なのかがわかりますし、その後の交渉に役に立ちます。調布の相場とはいくらなのでしょうか?

中古のマンションの相場は約3700万円と言われています。これは広さや立地や築年数などをひっくるめた数字なので、なんとも言えないかもしれませんが、自分の間取りや築年数を考慮して相場を調べておく必要があります。他の町と比較するのもアリです。

同じ京王沿線の府中などは調布より一般的に相場が低く、町田市などは東京から遠ざかっているからか、さらに低くなります。今ではネットである程度わかりますから、自分のマンションはいくらくらいなのか、年数が経つとどのくらい価格が下がるのかがわかります。なので、タイミングを逃さず、売るのは築年数が経つ前に検討しましょう。

1Kが狙い目

一般的に調布だと、ファミリーなどの家族連れが住んでいるイメージがありますが、ひとりくらしの学生やOLさんなど数多くいます。新宿から通勤・通学に便利ですから、新宿に会社や学校がある人は15分なら圏内ですし、飲食店やスーパー、美容院から病院、書店など生活に必要なものは全て揃っていて、治安も比較的良いですから、学生や社会人を初めたての会社員などは住むのには非常に利便がいい土地がだと言えます。

また、府中競馬も京王線を利用するとすぐですし、住むのに府中は嫌だ、という人が調布に集まっているのかもしれません。

なので、1Kなどの狭いマンションが売却するのに狙い目かもしれません。学生がマンションを購入するとは考えにくいですが、買取業者がいますので、それに目をつけた大人がちゃんと購入の手立てを立てると思います。

内覧でとどめを刺す方法

結局、ネット上の情報だけだとボロが出るし、虚偽の場合があるので、最終的には内覧と言って、実際に見に来ます。そこでうまく対応ができれば即購入になるので、ここでポイントとしては、担当の不動産スタッフの技量が高いか、愛想がいいか、押し込める営業力がいいかなどが割と売却に左右します。なので、不動産を決める際も、安易に値段だけで選ばすに、スタッフを見るということも気にしておくことをお勧めします。

内覧はネットではアピールできないことを披露する最終プレゼンの場なので、逆にネット上では情報を伏せて、サプライズとして内覧で初めて見せるなどのテクニックもあります。しかしながら、この方法で内覧までたどり着けないとどうしようもないので、駆け引きが重要になります。内覧も数がないとなかなか決まらなかったりするので、オープンな雰囲気で宣伝をして、電球交換やクリーニングなどできることはやって内覧に備えましょう。

調布市のマンションを賃貸か売却で悩んでいる人に

調布市のマンションを高く売るコツを紹介してきましたが、本当に売るべきか悩んでいる方がいるはずです。もしかすると、「売却より賃貸の方が良いのでは?」と考えている方がいるかもしれませんね。

確かに、賃貸は安定した収入を得られるように思えますが、あくまでもイメージなので必ずそうなるわけではありません。賃貸は空室リスクと隣り合わせです。また、入居者を募集するための広告費や物件を管理するための費用のほか、原状回復費用や設備の交換費用などもかかります。さらに、マンションが古くなれば家賃の値下げやリフォームなども検討しなくてはなりません。安定した収入を確実に得られると思われがちな賃貸経営ですが、実際に利益を得ようとするとそれなりの努力が必要です。

調布市はSUUMOが発表している「関東・住みたいまちランキング」で上位にランクインしているので、マンションを賃貸に出せばすぐに入居者が決まるかもしれません。しかし、このことが長期的な安定収入を約束してくれるわけではありません。土地の価値が反映されづらいマンションは、建物の老化に伴い資産価値も下がります。売りたいと考えたときには、現在よりかなり値下がりしていることも考えられます。

売却と賃貸で悩んでいる方は、最終的にどれだけのお金を手元に残せるか考えることが重要です。賃貸経営では家賃収入から経費が差し引かれます。幸いなことに、現在の中古マンション市場は良い状態を維持しています。これらのポイントを整理したうえで、売却するべきか賃貸に出すべきか決めましょう。

マンションを高く売るポイントは、売りに出してからできるだけ早く買主を見つけること。買主を早く見つけるポイントは、適切な査定を行える不動産会社、販路と見込み客を確保している不動産会社に売却を依頼することです。これらの能力は、不動産会社の売却スピードをみれば分かります。各不動産会社のスピードを比較しているので参考にしてみてはいかがでしょうか。