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新築マンション・中古マンション売却のコツ

新築マンション・中古マンションを売却するときのポイント、調布市における査定相場についてお伝えしています。

マンションを売却するなら築10年以内&春秋がオススメ

マンション売却がスムーズに進みやすいのは、就職や入学・転勤などが重なる春と秋。購買希望者の数もぐんと増えるので、このチャンスに合わせることで有利に売却を進められるでしょう。中古の場合は、築10年を過ぎると問い合わせが減ってくるのでなるべく早めに動き出すのが鉄則です。

マンション査定時にはココに注意

査定で評価を上げるには、どれだけ部屋を綺麗につかっていたか?も重要なポイント。きちんと整理整頓された部屋と、汚い部屋ではどちらが査定が高くなるか…一目瞭然ですよね。査定の調査員に好印象を与え、その後のやり取りも気持ちよく行うためにも、査定前には掃除・片付けを徹底しましょう。

調布市のマンション売却相場状況

※ 売却額相場 = 売り出し中物件の価格となります。

2017年10月時点の情報を抜粋しました。

間取り 物件数 価格平均
1LDK 1件 2,180万円
2K・2DK 2件 平均3,570万円
2LDK 3件 平均3,470万円
3LDK 5件 平均5,284万円
4K以上 1件 3,700万円
全体 12件 4,154万円

マンションを高く売るためのポイントとコツ

3ヶ月以上前から準備を進める

一般的に、マンションが高い値段で売却できるのは最初の3ヶ月といわれており、その後は内覧の申し込み等も減ってきてしまいます。理由として新しいものが好きという人は非常に多いので、市場に新しいものが出てくるととりあえず見てみたいという人が多く現れるからです。再び注目を集めるためには価格を下げねなければなりませんので、なるべく入念な準備をし、売り出し開始時には完璧な状態にしておきましょう。

1月に照準を合わせる

冒頭でも春と秋はマンション売却がスムーズにいきやすいと話したので、それを見越していくと転勤や入学というイベントが多い春に合わせて、1月に照準を絞ってマンション売却を行いましょう。

1月からの3ヶ月間は当然、不動産購入に動く人は非常に多いです。

マンションというのは高額でポンポン買えるものではないので、購入者が殺到するというのは余程条件の良いものでしか考えられず、販売時期をミスしてしまうと内見者すら現れないということも。

3ヶ月という長いようで短い期間内に売らなければ厳しいものでは、売り出すタイミングは非常に重要です。

購入者のパイが多い状態で売りに出した方が、購入される確率も上がります。

物件・売主ともに好印象を残す

いくら条件が良くても、清掃が不十分、臭いがある物件を積極的に購入したいと思う人は少ないものです。

もしもあなたが不動産屋で物件を見て気に入り、そのマンションに内見に行ったとしましょう。

マンションの外装や設備は十分でもいざ部屋を見てみると、テレビの特集などで時折見かけるゴミ屋敷状態でペットボトルや食い散らかし、脱ぎっぱなし服が散乱していたら、その時点でそのマンションはアウトでしょう。 少し極端な話をしてしまいましたが、マンションの間取りや設備がいくら良くても、「嫌だな」と思われてしまったらその時点で購入を見送られてしまいます。

買い手の立場で悪い印象を与えないように整備しておきましょう。売り主(前の居住者)がどんな人か気にする方も多いので、内覧の際は自身の身だしなみも整えておくべきです。

場合によってはリフォームしておくことも

マンションを売るのになぜお金をかけてリフォームしなければいけないのかと言われてしまいそうですが、内見の際に印象を良くするのに手っ取り早い方法なのです。 例えば、壁をぶち抜いてリビングを広くするといった大規模なリフォームは正直難しいと思いますが、壁紙や床のリフォームは意外と簡単に行えるのです。

もしあなたがマンションの内見に訪れた時に、壁紙が黄ばんでいたり破れていたら汚い印象を持ち、マイナスポイントにしてしまうと思います。

しかし壁紙を替えておくだけで、部屋を綺麗に使っていて状態の良さそうな部屋だと壁紙一枚で思わせることができます。

購入してから修繕箇所が多い物件だと、ただでさえ高額なマンション購入をした後にお金がかかってしまうという印象を持たれてしまい、別の物件に気持ちを偏らせてしまいます。

自身が気付いた物件の良さを情報に盛り込む

間取りや築年数、駅徒歩何分、という情報は掲載されていて当たり前。その他にも、設備やセキュリティ、近隣の便利な施設…など、自分が住んでいたときに感じたメリットをチラシやWeb上できちんと表記してもらいましょう。購入希望者が「これは!」と感じる情報を掲載することで、他の物件と差をつけられます。

築年数や間取り、価格がそれほど変わらない物件が周りにあったとしたら、物件としてアピールポイントはその物件独自のプラスアルファーでアピールを行い、他の物件と差別化を計りましょう。

複数の不動産屋に物件を査定してもらう

マンションを売るとなると、買手と売手同士の個人間で値段設定や交渉をするのは非常に難しいものがあります。

そのことからマンションを売買する多くの人は、不動産屋を仲介してマンションを売買することになります。

マンションを売却する側はマンションの売却を行ってくれる不動産屋を見つけ、マンションを買う側は自分の希望にあった物件を持っている不動産屋を見つけるといったかたちです。

そこでその時にマンションの売却価格を様々な項目から査定して、おおよその金額を決めてくれるのが不動産屋になります。

ということは販売するか否かを決めるのはご自身ですが、不動産屋が価格設定の全権を握っているということになります。

そのことから自分が想定していた金額よりも開きが出てしまう可能性は十分にあります。

しかし自分が想定していた金額よりも想定額が低かった場合でも、その金額でマンションの価格が決まってしまったというわけではありません。

あくまでその価格は一つの不動産屋が提示した価格にしかすぎません。

もしかしたら1つ目の不動産Aよりも、別の不動産屋Bに頼めば査定額が高くなることも十分考えられます。

要は一つの不動産屋に固執するよりも、不動産やA・B・C・Dといったかたちで、各不動産会社から査定を受けると提示金額が低い不動産屋と高い不動産屋が必ず出てきます。

マンションを売却するときは複数の不動産屋に査定してもらうというのは、おかしなことではなく、ごく普通のことなのです。

査定の基準を明確に提示してもらう

マンションの査定額を決める時、素人にはどうしてその価格になったのかは正直分からないと思います。

そのエリアの土地の値段や同じような物件の値段でおおよその値段が提示されているのかもしれませんが、それでは非常に不透明です。

もしかしたら大体の金額で提示をしてしまっている不動産屋の可能性もありますし、そのマンショのどこが良くて、どこが悪いのかを知っておけば良い場所はアピールしていき、悪い場所は修繕して直すことができるかもしれません。

何よりこの項目をしっかりと提示できない不動産屋は、査定基準も曖昧で信用ができない不動産屋です。

そのことから価格設定も曖昧に設定しているでしょう。

不動産屋ごとに得意分野がある

同じ仕事をしているように見える不動産屋でも、家電メーカーごとにテレビに強かったり、エアコンに強かったりするようにそれぞれ扱う物件のジャンルに得意なものが存在します。

例えば不動産屋Aは賃貸が得意で不動産屋Bは一軒家を売るのが得意、不動産屋Cはマンション売買が得意といったようにそれぞれに特徴があります。

今回の場合、マンションを売却するわけですからこの中の不動産屋では、不動産屋Cがベストになるわけです。

しかしそれを知らず不動産屋Aや不動産屋Bを選んでしまった場合、売買がうまく進まないなどのトラブルが起きかねません。

不動産屋の実績を確認して、どの分野の不動産屋なのかを事前に調べておく必要があります。

やはりその物件の用途にあった不動産屋ならば、ほかの不動産屋よりも高額売却の可能性は上がります。

不動産屋のそのエリアでの物件販売数を提示させる

先ほども話しましたがマンションを売却するには最初の3ヶ月が重要になってきます。

そのことから不動産屋がいかにその3ヶ月の間にそのマンションをセールスしてくれるかが鍵になってきます。

そこで大事なのがその不動産屋の過去の販売実績です。

自分が売却するマンションと同じようなマンションがそのエリアでどのぐらいの売れているのかは、そのマンションが売れるかを大きく左右します。

もしも似たような物件の販売実績が思わしくなかったら、自分のマンションもなかなか売れないというパターンに陥ってしまうかもしれません。

場合によっては不動産屋を替えるといったことも高額売却するのには必要です。

自分に合った担当者か

マンションを売る上で不動産屋の担当者も大事なポイントです。

みなさんも車や家電を買う時に担当者がついてくれたという経験はあると思います。

その時にその商品についての質問や値段交渉などに親身になってくれた店員さんに対しては良い印象を抱き、商品を購入する方向に考えが傾くはずです。

何より次回違う商品を購入するときも、この店員さんに頼もうと思うはずです。

これは不動産屋の担当者にも同じことが言えて、こちらの意見をしっかりと聞いてくれて、親身になってくれ担当者の方がマンション売却はスムーズに進んで行きます。

逆にこちらの意見よりも自分の意見を通してくる担当者は、互いの考えが一致していないので不動産売却もうまくいかない可能性が出てきます。

要は話していて自分がストレスを感じる担当者か否かということになります。

マンション売却の良し悪しにも関係してくるので、良い担当者選びも重要な項目といえるでしょう。

あくまで自分の持ち物を売るという目的があるので、自分の意見が一番であることは当たり前のことなのです。

ネットで人目につくように仕向ける

情報はネットを探せばだいたい出てきますし、ましてや調布市ピンポイントで売却を検討するならば、ネットという方法を考える人は多数います。

街の不動産を1軒1軒まわるというのは投資する側としては考えにくいのです。これが行われるのは内覧の際の事であって、たまたま目当ての物件がなかった場合の掘り出し物件、つまりラッキーヒットで見つかるものなので、足で不動産屋をまわる投資家など皆無と考えてください。なので、不動産を決める際に、ネットに多く掲載される不動産を選ぶことをお勧めします。

どこか不動産を決めて、専任媒介契約または、専属専任媒介契約を結ぶと、レインズという業者間で情報ネットワークされているネット上の物件情報に強制的に掲載されます。つまり、どこの不動産に決めようともレインズに掲載されるので、どこの不動産に決めようが関係ないと思う人もいるかもしれません。しかしながら、これは大きな間違いで、レインズには当然、均一に掲載はされるのですが、これだけでは足りません。不動産の検索サイトのsuumoやat homeなどのサイトに転載されるか、そしれこれらのサイトにどれだけ掲載されるかが、高く、そして早くマンションを売却できるかのコツになります。情報をいかに多くの人に回すか、現在のネット社会では避けられないことなのです。

調布は住みたい街?

売却の時期として、街の土地の価格が上がっている時だと、マンションもそれに比例して高くなります。なので、街全体の開発機運が高まっているタイミングで売却すると、高くマンションを売れることになります。調布の場合はどうでしょうか? 昔から住みよい住宅地でありながら、新宿まで最短で15分ほどで電車でも通勤・通学ができることから、利便性の高い街として今現在も人気です。京王線で新宿までアクセスがよく、治安もよい、かなり好条件なので、マンション価格も自ずと高くなります。ポイントなのは、調布が今後も発展していく機運があるかどうか、発展するタイミングで売りに出すと、買った値段より高く売れるかもしれません。逆に下がる機運があるから、先に手放すというのも賢いやり方です。現在の調布の状況はどうでしょうか?

今後の調布はバブリーな土地になる?

調布が開発されているかどうかによって、今所有しているマンション価格にダイレクトに反映します。現在の調布というと、再開発が進んでおり、2017年にはトリエ京王貼付という複合施設が誕生し、大型のシネコンなどの映画館からショッピングセンター、家電量販店などもあります。昔からパルコなどもありましたが、さらに建設が進んでいます。また、駅前の公園施設、公共施設、公共の交通機関の整備もされるということで、昔からあった文化施設やホールなどに増して、公共の施設も多く建っています。これは素晴らしいことで、公共の施設が建つということは、市としても税収などが、かなり潤わないとこうした事態にならないからであり、住むのにも、潤っている市町村であれば公共のサービスも充実しますし、投資も高まることにつながります。再開発が今現在も進行しており、売却のタイミングとしては利益の出る可能性が高く、注目のエリアと言えます。

調布の相場を知る

不動産業者などに売却にかける前に、自分でマンションの相場を知っていただくことをお勧めします。調布の相場はどのくらいか、事前に調べておくことで、不動産会社が提示した金額がいかに高く見積もっているのか、的外れな金額なのかがわかりますし、その後の交渉に役に立ちます。調布の相場とはいくらなのでしょうか?

中古のマンションの相場は約3700万円と言われています。これは広さや立地や築年数などをひっくるめた数字なので、なんとも言えないかもしれませんが、自分の間取りや築年数を考慮して相場を調べておく必要があります。他の町と比較するのもアリです。

同じ京王沿線の府中などは調布より一般的に相場が低く、町田市などは東京から遠ざかっているからか、さらに低くなります。今ではネットである程度わかりますから、自分のマンションはいくらくらいなのか、年数が経つとどのくらい価格が下がるのかがわかります。なので、タイミングを逃さず、売るのは築年数が経つ前に検討しましょう。

1Kが狙い目

一般的に調布だと、ファミリーなどの家族連れが住んでいるイメージがありますが、ひとりくらしの学生やOLさんなど数多くいます。新宿から通勤・通学に便利ですから、新宿に会社や学校がある人は15分なら圏内ですし、飲食店やスーパー、美容院から病院、書店など生活に必要なものは全て揃っていて、治安も比較的良いですから、学生や社会人を初めたての会社員などは住むのには非常に利便がいい土地がだと言えます。

また、府中競馬も京王線を利用するとすぐですし、住むのに府中は嫌だ、という人が調布に集まっているのかもしれません。

なので、1Kなどの狭いマンションが売却するのに狙い目かもしれません。学生がマンションを購入するとは考えにくいですが、買取業者がいますので、それに目をつけた大人がちゃんと購入の手立てを立てると思います。

内覧でとどめを刺す方法

結局、ネット上の情報だけだとボロが出るし、虚偽の場合があるので、最終的には内覧と言って、実際に見に来ます。そこでうまく対応ができれば即購入になるので、ここでポイントとしては、担当の不動産スタッフの技量が高いか、愛想がいいか、押し込める営業力がいいかなどが割と売却に左右します。なので、不動産を決める際も、安易に値段だけで選ばすに、スタッフを見るということも気にしておくことをお勧めします。

内覧はネットではアピールできないことを披露する最終プレゼンの場なので、逆にネット上では情報を伏せて、サプライズとして内覧で初めて見せるなどのテクニックもあります。しかしながら、この方法で内覧までたどり着けないとどうしようもないので、駆け引きが重要になります。内覧も数がないとなかなか決まらなかったりするので、オープンな雰囲気で宣伝をして、電球交換やクリーニングなどできることはやって内覧に備えましょう。

賃貸か売却で悩んでいる人に

今、見ている方の中にもマンションを売却しようか、もしくは売却しないで賃貸として止めておこうか、こうした人も多いのではないでしょうか。売却するにはリスクが高いし、もう購入してから年数も経っているから赤字は少ないし、賃貸でコツコツ稼ぎたい、そういう人もいるのかもしれませんが、賃貸は長期的に考えないといけないのでお勧めできません。

最終的に賃貸の方が黒字になるケースもあるかもしれませんが、そうもいかないケースも多いのです。そもそも常に部屋が埋まっているとも限りませんし、空いている間は家賃など入るわけありません。しかも、空室のさいは定期的にクリーニングなどをして、さらに広告宣伝をして埋める費用もかかってしまいます。なので、こうしている間にプラスどころかマイナスになる危険性がありますので、単純に所有している期間イコール賃貸期間と考えないでください。賃貸ではどんな人が借りるかわかりません。最悪のケースだと自殺や殺人も起こりかねませんし、万が一起こったら、もうそこのマンションは売れないですし、アウトです。いつ何時そんな事態が起こるかわからないですし、このご時世、十二分にこんなことは起こるのです。

売却なら完全に手元を離れますし、その時点で長期的に悩みを抱えなくて済みます。賃貸はお勧めできません。